Цены: десять лет — как один ковидный год
За последние 10 лет цены на новостройки в Петербурге выросли в 2,5 раза, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. Но интересно другое — динамика этого роста. Если с 2010 по 2020-й цена «квадрата» росла максимум на 11 тыс. рублей в год, то за последние 12 месяцев она выросла на 50 тыс. Фактически за последний год новостройки города подорожали так, как за все предыдущие 10 лет, утверждают в ГК «Балтийская недвижимость».
«В июле 2010 года средний “квадрат” в новостройке можно было приобрести за 71,1 тыс. рублей. С июля 2010 по июль 2020 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 55,2 тыс. рублей. Летом 2020-го средняя цена “квадрата” в новостройке была на уровне 126,3 тыс. рублей, а к середине лета 2021 года этот параметр вырос до 176,5 тыс. рублей», — отмечается в исследовании компании. Впрочем, были и спокойные годы: в 2015-м цены стояли на месте, а в 2016-м даже немного снизились.
Неожиданный результат связан с объемом предложения: несмотря на вымывание с рынка самых ликвидных лотов, по сравнению с 2011 годом он даже вырос на 12%, говорят в Knight Frank, и составил 6,3 млн кв. м. Продажи за 10 лет увеличились вдвое.
Единственный критерий, оставшийся за эти годы стабильным, — структура спроса по классам жилья. Как и прежде, 9 из 10 проданных квартир относятся к массовому сегменту.
Ипотека омолодила покупателя
В 2011 году большая часть покупателей жилья в новостройках была среднего возраста. Даже если они, как и сегодня, покупали квартиры для своих детей-студентов, то оформляли сделку и ипотеку на себя.
«Сейчас в условиях доступной ипотеки покупатель значительно помолодел, — комментирует Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Нередки случаи, когда жилье покупают люди до 30 лет: они копят на первый взнос и берут квартиру в ипотеку».
Замечают эту тенденцию и петербургские застройщики. Так, в «Главстрое» подсчитали, что каждому пятому покупателю строящего жилья компании — до 30 лет, каждому второму — от 30 до 45 лет. Специалисты компании подчеркивают, что это реально благодаря доступной ипотеке и добавляют, что тренд на снижение возраста покупателя будет развиваться и дальше.
руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
Среда вместо location
10 лет назад в Петербурге действовало правило, пришедшее из 2000-х: location, location and location. Цена и ликвидность определялись главным критерием — местоположением. Если новый дом возводился в хорошем месте, квартиры в нем раскупались быстро.
Теперь правила изменились. Значимость локации снизилась почти вдвое, убеждены в Colliers. Она по-прежнему значима, но это уже не определяющий для рынка критерий. Покупатели, выбирающие жилье для себя, смотрят на среду: какая рядом инфраструктура, есть ли магазины, детский сад или школа, а также на благоустройство в самом ЖК. Двор без машин, колясочная, система видеонаблюдения, ландшафтный дизайн из дополнительных опций превратились в обязательные.
Выросла роль мест общего пользования. «Формирование лобби, зон отдыха и наполнение комплекса коммерческой инфраструктурой становятся базой даже в проектах массового сегмента», — указывает Алина Базаева, старший аналитик Colliers.
Диджитализация проектов — один из трендов, которые быстро набирают популярность. Умный дом, автоматизация, управление при помощи смартфона появляются уже и в проектах массового сегмента. Десятилетие назад об этом нельзя было даже мечтать.
Европланировки и функциональность
Сильно за последние годы изменились и планировки. Если в 2011-м евроформаты на рынке были скорее исключением (не сразу, кстати, принятым), то сейчас их популярность очевидна. Каждая третья квартира комфорт-класса имеет европланировку.
Покупатели оценили функциональность жилья. На смену длинным коридорам, съедающим полезную площадь, пришли эргономичные решения: кладовые, встроенные шкафы, гардеробные.
Застройщики все чаще предлагают гибкие планировки, которые легко приспособить под быт молодой семьи без детей, с одним или двумя детьми.
Многофункциональной может быть даже однокомнатная квартира — например, если в комнате два окна. Раздвижные двери, грамотное зонирование, откидная кровать — и получается пространство, которое служит гостиной днем и спальней — ночью, а при необходимости выполняет функции двухкомнатной квартиры.
Выросла и роль чистовой отделки: если 10 лет назад большая часть квартир сдавалась без отделки, то сегодня это редкость. По словам Ольги Трошевой, более 65–70% покупателей предпочитают квартиры с чистовой отделкой. Из оставшихся большинство выбирают так называемый white box — квартиру, подготовленную под финальную отделку.
Студии вне конкуренции
Где царит стабильность, так это в структуре спроса по типу жилья: студии и однокомнатные квартиры как и прежде остаются самыми востребованными. Более 60% жилья, купленного в августе 2021 года в Петербурге, — это квартиры до 40 кв. м, сообщает Минстрой. С учетом возросшей стоимости квадратного метра самая доступная недвижимость — маленькая.
За последние 10 лет площадь реализованной квартиры сократилась на 10 кв. м — такие данные приводит Ольга Трошева. Произошло это как из-за популярности малых форматов, так и благодаря общей рационализации планировочных решений.
Именно маленькое жилье самое ликвидное, особенно если расположено рядом с метро. Но если раньше такую квартиру покупали для последующей сдачи в аренду, то за последние 10 лет на рынке Петербурга появились сервисные апартаменты — сопоставимые по стоимости гостиничные юниты, которые собственник сдает самостоятельно или отдает в управление профессионалам и просто получает прибыль.
Была деревня — стал Дубай
Кудрово и Мурино расположены на территории Ленобласти, но не вспомнить их, говоря об изменении Петербурга за последние 10 лет, нельзя. В 2011 году Мурино было поселком (статус города оно получило лишь в апреле 2019-го), с которого начиналось массовое освоение земель. Для сравнения: в 2010 году в Мурино было 7 тыс. жителей, сегодня — уже более 80 тыс.
С Кудрово еще интереснее: в конце 2000-х это была деревня на сто с лишним жителей, с курами, бытовками и покосившимися заборами. Бурное развитие территории началось как раз в 2011 году, когда начали заселять первые многоэтажки. Сегодня это целый город с населением более 50 тыс. человек.
В границах Петербурга самым активно растущим районом эксперты называют Приморский. «Факторов много — это и транспортная доступность, и строительство “Лахта-центра”, и переезд “Газпрома”», — объясняет Катерина Соболева. Развивается и юг города: именно там расположены земельные участки, которые наиболее активно скупают девелоперы.
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
Именно за последние 10 лет прирос Васильевский остров: на намывных территориях появились новостройки. В ближайшие годы будет решаться вопрос так называемого северного намыва.
Еще один тренд последнего десятилетия — бум редевелопмента промышленных зон Петербурга. «Эта программа способствовала освобождению крупных площадок, многие из которых стали интересны жилищным девелоперам благодаря расположению в центральных локациях и районах с уже развитой инфраструктурой», — уточняет Алина Базаева.
Основные локации, превратившиеся из промзон в новые жилые кварталы, — территория от Октябрьской набережной до Дальневосточного проспекта, районы вдоль ул. Белоостровской, Охта, Лиговский проспект, Обводный канал и, конечно, Петровский остров — новая локация с премиальной застройкой.
Чего ждать еще через 10 лет?
Вряд ли в 2011-м можно было предсказать все изменения, которые произойдут к сегодняшнему дню: многие тренды появились пять–семь лет назад, а некоторым и вовсе год–два. В числе последних — диджитализация, которая, несомненно, будет набирать обороты и к 2031-му станет такой же обязательной опцией в доме, как сегодня детская площадка или колясочная.
Конкуренция между застройщиками будет расти. В таких условиях успех будет за проектами с уникальными концептуальными решениями, интересной начинкой, а не за безликими квадратными метрами, пусть даже в очень удачной локации, считают в Colliers.
В центре города будут появляться только точечные проекты: мест под жилые комплексы там почти не осталось. А вот периферия, наоборот, будет активно развиваться. Превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (79%) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленинградскую область — Пушкинский и Петродворцовый районы, Парголово, Новоселье, Мурино и Кудрово, говорит Алина Базаева.
Будет ли Петербург расти московскими темпами, зависит от городских властей. Если ограничение на ввод жилья не отменят (оно действует до 2030 года), о бурном развитии города придется забыть.
